特色小镇:从开发到赚钱

1.要有良好的环境资源。比如一个项目,山是一样平常山,水只是一个小水池,这些环境资源太通俗了,基本没有方法突出“特”字!

2.要有便利的交通。俗语说,路通则财通,没有便利的交通,人流怎样导入?特色小镇若何旺盛?修路要大批资金,极可能只是弄好它的交通罢了。但有一些交通工具,如高铁、飞机倒是必要国家的政策和计划。

3.没有人流的地方,不太得当做特色小镇。假定一个地方,要坐3个小时的车,还要徒步1个小时,徒步期间除有背包客、探险者外,没有看到几个旅客,怎样做小镇?为何有的特色小镇风生水起?由于人家的城市群很发达,人流量大!

只有定位才能决定小镇的发展方向,只有定位才能指导小镇开发所有环节和细节。定位就是告诉我们,想做一个什么样的小镇。比如:乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇;东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。

首先是依托的资源。文化资源也分为两类,一是文化底蕴,一是文化产业,不同的资源就有不同的定位思考。而旅游资源也分为两类,一是观光游乐资源,一是适宜度假的资源。同样,资源不同,其定位思路也会有很大不同。比如,游乐观光资源其定位思路应该以玩为主,而度假资源则应考虑旅居的需求。

其次依托的市场。无论什么样的特色小镇,没有市场就不可能存活和发展。因此,不同的小镇必然面对不同的市场,比如,有些资源只能满足区域市场,那么如果你定位全国市场,最后结果会怎样?而你的资源完全可以面对全国甚至是全球市场,但你只是定位区域,其规模、配套、设施都不会太大,那么大的市场白白流失,你又会有什么样的感受?

其三是地块的价值。地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。

其四是消费者分析。这是小镇做定位必须研究的一个重要参数,不知道小镇未来的消费者是谁?不知道他们到底在哪里?不知道他们的消费预期消费需求消费偏好,那这个定位到底是定什么?为谁定?又该怎么定?

比如,以老人旅居度假为主的小镇,你不设置医院、养护中心、老人康乐、老人室外活动,反过来做些过山车、迷宫、烧烤场……老人怎么办?

如文化资源分为两类,一是文化底蕴,一是文化产业,不同的资源就有不同的定位思考。旅游资源也分为两类,一是观光游乐资源,一是适宜度假的资源。同样,资源不同,其定位思路也会有很大不同。如游乐观光资源其定位思路以玩为主,而度假资源应考虑旅居的需求。

无论什么样的小镇,没有市场就不能存活和发展。因此,不同的小镇必然面对不同的市场。如本身小镇的资源完全可以面对全国甚至全球市场,但定位在区域,其规模、配套、设施等都不会太大,那么大的市场将被流失。反之亦然。

地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。

要理清小镇未来的消费者是谁,了解消费者消费预期、需求及消费偏好,才能更好做到定位的合理性。

一提起开发模式,很多人就说:哪有什么开发模式,让规划设计院画个图进行开发不就行了吗?

大错特错!小镇的开发模式有很多种,每种开发模式的要求都不同,你不知道有哪些开发模式,又如何知道怎么开发?我认为,小镇的开发模式包括以下几种:

这种模式很常见,国外以迪士尼为典型代表,国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点,吸引人流前来旅游,然后提升土地价值,最后售卖地产。这种开发模式对开发商的资金实力要求很高,目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题,如何破解考验着大家的智慧。

在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天,这种农业驱动的模式也很常见。这个地方往往有一定的农业基础,比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵,吸引人们到此一游、到此一照。

这种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景,体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是,该模式不该只有农业,还应该补齐居住、教育等其他功能。

这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的,比如观澜湖。它的模式是先做环境,再考虑居住。但这里需要明白一个道理:这类模式最关键是摸准度假人的需求,打造真正的度假功能,而将所有的心思都花在建房子上。我在云南丽江就遇到一个小镇项目,这个小镇依山傍水,别墅掩映,从高处能俯瞰水笔海,但什么配套都没有,自然没有人愿意来。

产业驱动模式就是我们所说的产业小镇。这种产业有两类:一是引进来的产业,如云计算、基金等新兴产业;二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。

小镇离不开产业,没有产业的小镇,注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业,比如你在浙江就可以搞互联网小镇,但在人迹罕至的西北地区就做不了。另外,产业的培育是需要耐心的。

这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇,一定要满足几个条件:一是自然环境较好、二是空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。有些人以为建几个养老院,挖几个湖就是养老小镇,这真是错误的观点。养老院只是其中的一部分,养老配套包括的东西太多太多了,比如老年人专业医院、养老护理机构、老年大学、老年活动中心等等。

很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇,我们一要保持建筑的“原汁原味”,二要寻找小镇的历史沧桑感。现在部分小镇开发者急功急利,大兴土木,改变了古镇原来的面貌,也使得原来的历史感荡然无存。这样的小镇,生命力不会长久。

因为项目规模大,单一的形态和业态难以支撑。所以,很多人就将更多的类别组合进去,也就是文旅是个筐,什么都往里面装。

这样看似业态丰富、功能更全、风险更小,但我认为这种模式的顶层设计没做好、风险最大。当然,这种模式也并非就一定不能成功,关键是处理好几种类型的逻辑关系,将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合,观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。

不过,我还是要着重提醒:这种模式最怕乱,想到什么做什么,什么都往里面装,最后到底是个什么可能连自己都不知道。这样的小镇特色荡然无存,结果就是万劫不复!

总而言之,开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。主题决定模式!而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。

请问,你的盈利模式是什么?开发房地产?鬼买?不开发房地产?哪年哪月你能收回投资?靠门票?靠二次消费?

实际上,地产销售是小镇盈利的一个重要方式,但绝对不是唯一。根据研究,小镇盈利模式包括以下几种:

主要有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等,比如丽江古城。

包括度假、养老主题的公寓、别墅,以及旅游商业等,比如海南观澜湖卖度假别墅产品。

此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式,但首先必须做好整体策划,在此基础上引进战略投资者,最终实现上市,或者通过资本运作,实现融资和资本退出管道。比如,乌镇到2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游,是资本运作的成功案例之一。

很多小镇都是上述几种盈利模式的组合,因为单一的盈利模式根本无法支撑小镇的发展。

请问,小镇规划的核心是什么?你以为画张漂亮的图就完事了?记住,这不是房地产开发!

规划的核心,就是在认识环境、尊重环境、利用环境的基础上,融入具体建筑形象和功能,满足发展需求,创造和谐的生存环境,实现环境、建筑、产业、人的有机融合。

规划应该追求一种境界。青石板、灰瓦墙、窄窄的小巷、几颗枯枝的古树、一眼望不穿的深宅,还有几条弯弯曲曲的小溪、三两只水鸭、不安分的狗、午后的斜阳……正是这些才让古镇弥漫着一种浓浓的情愫。这就是意境。

我对意境的解读应该是:曲径通幽、欲掩还现、柳暗花明、别有洞天。不是故作迷宫、不是故设幔帐,一花一草、一砖一瓦、一屋一巷,总有道不尽的韵味、总有说不明的情趣,总有看不完的精彩、总有想不透的空间。这样的小镇规划设计才正是游客来了又来的最纯正的理由。

请问,你的产业如何布局?你以为随便定个什么科技小镇、金融小镇、航空小镇他就真的是科技、是金融、是航空了?你不怕又做成10多前的产业园?你看看现在有几个产业园还活着的?科技、金融、互联网这些正在风口上的大爷们能看上你的“女儿”?

产业是小镇能否持续发展的基础和条件,是小镇保持永续动力的前提。我们在做小镇产业规划时,不能局限于眼前的繁荣,也不能盲目蹭热点,而是要对文旅资源进行深度挖掘和精炼,并形成可进入更广阔市场的产品、商品,而且能迅速建立强大的品牌优势,这才是关键。比如,牡丹作为花海,是一种旅游资源,而提取出牡丹食用油或者精油,就是一种产品。水稻是一种农作物,也可以是观光旅游的重要组成部分,但利用高新技术制作成面膜或者其他东西就是一种可进入市场的商品。

每个小镇都有自己的文化或者旅游资源,但要发现和开发出具有商品属性的产业,关键在于能否用心发现,而发现是需要智慧的。

在此基础上,我们要让商品有更高的价值,进入更广阔的市场,就必须注入文化因子。比如,西南、中南地区都有过年吃香肠的习惯,在他们眼里,没有香肠就等于没有团圆饭。当香肠作为一种商品,走向全国甚至全世界时,如何将它与文化结合在一起?我们可以在包装上打上“永远忘不掉的也许是你的乡愁”的标语,这就把文化因子联系起来了。

在这里,我还要提醒:一个产业能否形成优势产业,关键在于创新以及品牌的力量。举个例子,新疆有大片大片的戈壁,也有见证边戌军垦战斗史的地窝子遗址。在建设小镇时,我们就可以充分利用地窝子文化和兵团文化,将其改造成地窝子酒吧、地窝子咖啡馆、地窝子旅馆,让这种文化在创新中得以延续,在延续中实现更高的经济价值。除了打造精品外,品牌的宣传也非常重要。同为阿胶,工艺和成分也相差无几,为什么东阿阿胶的价格是其他阿胶的几倍?同为鸡蛋,打上“农家散养鸡”的鸡蛋比一般的鸡蛋贵?品牌宣传使然。

在产品质量相差无几的情况下,通过恰当而连续的品牌宣传可以提高产业的知名度,从而在市场上占稳脚跟。

与此同时,在开发产业的基础上,我们还要不断培育主导产业项目,形成完整的产业链或者实现多产业融合。对于一个小镇而言,单一的产业容易受到了市场波动影响。即便你是这个行业的“单打冠军“,一旦市场不行,产业产值下降也在所难免;而假如市场不在了,这类产业就岌岌可危。培育多个产业主体项目,形成完整的产业链,可以最大程度地发挥产业的规模效益,而这恰好是文旅小镇抵御市场风险、推动自身发展的有利武器。

通过上述的分析,我们明确了一个文旅小镇产业导入的基本方法。但是,我们必须清楚明白,文旅小镇的产业不是轻易可以形成的,要发现和找到与之相匹配的产业并非那么简单。

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