冲刺IPO加仓成渝石榴输不起了

“内卷”无处不在,房地产行业便是典型代表之一,那些仍未进入资本市场的房企,真的急了。

据招股书显示,石榴是总部设于北京的大型物业开发商,策略性地专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。

公司拥有逾12年经验,已扩充营运至中国具有庞大增长潜力的地区,包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。

虽然自诩在2014年至2021年连续八年位列“中国房地产开发企业100强”,但对于这家起家于北京的房企,相信不少人都还比较陌生。

不过,西部菌检索公开资料发现,其与四川、成都可谓颇有渊源。甚至就在传出IPO消息的同时,其在四川也刚好有合作开发项目推出。

在克而瑞2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜上,石榴操盘金额450.3亿,位列69名。

当然,其成立时间不算早,2008年起家于北京,并且在相当长的时间里都固守大本营京津冀区域。

截至2021年2月28日,石榴在中国合计共有86个物业项目,其中,京津冀城市群就占据半壁江山,数量为43个。此外,35个位于长三角地区,4个位于山东,3个位于大湾区,1个在成渝地区。

从项目分布看,似乎基本上都位于中国四大头部城市群。但进一步观察其具体分布会发现,其中三四线城市占据了相当分量。

比如,在长三角地区,就有9个项目位于安徽,且全部在阜阳、亳州等三四线城市。

另一个值得警惕的地方在于,在加速对外扩张的同时,石榴的增收不增利困境表现得非常突出。

根据招股书,2018-2020年,石榴的营业收入分别为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元。与此对应,其毛利却分别只有33.19亿元、26.89亿元、28.1亿元。

从债务来看,招股书指出,石榴一年内需还银行和其他借款总计超过45亿,基本上与现金及现金等价物持平,可以说是处于紧平衡状态。

而截至2020年底,石榴集团总资产约653亿,总负债约524亿,资产负债率达80.2%。

并且值得注意的是,石榴的信托借款总额接近92亿元,而这部分借款的利率比银行借款要高得多。比如,其最高达到15.5%。

如果说启动IPO是石榴应对融资压力的一个大招,那么,其在成渝经济区的加仓,这是另一条不能不走的路。

石榴在成渝经济区的首次落子,大有“农村包围城市”之意,因为它的首战并非成都、重庆,而是南充。

公开资料显示,2018年6月,石榴集团旗下的北京古城房地产开发有限公司以5.66亿元,竞得位于潆华工业园YEB地块,土地面积约67.77亩,成交单价为835万元/亩,折合楼面价5446元/平方米,刷新了南充的楼面地价。

不过,在这块地面开发的石榴紫宸府项目,过程似乎并不太顺利。如随便一搜,就能够发现诸多“幺蛾子”,与其高端定位有不少落差。

当然,开发这个项目,应该只是石榴早期在成渝的多个动作之一。比如,有说法称,石榴在成都曾多次出手拿地,但都未收获战果。

身为北京房企,在未真正深耕成渝的情况下,却先卷入了本地的信托暴雷事件,这则消息可能透露出两则信息:

不过,遭遇信托暴雷这样的意外事件,显然为石榴在成渝的进击增加了一重阴影。

公开资料显示,今年初成立的成都德商永鸿置业有限公司,石榴集团旗下的全资子公司四川天蓉置业占股35%。此外,成都德商嘉泰置业有限公司,四川天蓉也持股20%。

上述信息表明,于房企抱团成为大趋势的背景下,在成渝出师不利的石榴已经开始拥抱本地房企德商。

并且,双方的合作进度还比较快。比如,两家企业已联合开发于去年12月拿下的武侯新城地块。

另外,同样是去年12月,成都德商云泰置业有限公司竞得青羊区苏坡街道中坝二组1宗住宅用地,楼面价16900元/㎡。根据公司股权架构,该项目,石榴同样可以联合开发分一杯羹。

由此,目前石榴在成渝经济区的项目,达到3个。当然,更重要的是,这种抱团合作,可能为未来在成都的拿地带来更大的胜算。

毕竟,在集中供地之后,房企竞争加剧,像石榴这样的中小房企,如果是单枪匹马,确实可能连上桌的机会都没有。

从主打高端项目的定位来看,石榴与德商的气质倒是比较契合。但考虑到德商的体量和在本地的影响力,这种抱团最终能够在未来的土地市场展现出多大的“话语权”,还有待观察。

但可以肯定的是,从2018年首次在南充拿地,距今已经过去3年,石榴在成渝的开拓之路,还只能说刚刚有点起色。

对于错过了地产黄金年代的石榴来说,要在“内卷”时代快速做大,成渝这样的主力区域势必是不能错过的“必争之地”。

2016年,刚更名不久的石榴(原名K2地产)在郑州因为高价拿地遭到了当地开发商的一致抵制,最终不得不宣布退出:“我们投降”。

时过境迁,如果说5年前在郑州的“水土不服”,还可以称得上是“试错”的话,那么,对眼下的石榴来说,能否上市,能否顺利开拓新的版图,“试错”的机会确实已经不多了。

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